Vendre ou louer un appartement
J'ai un appartement à St Brieuc.Je n'ai pas encore pris de décision entre le vendre ou le louer (à St Brieuc, il est assez dur d'évaluer le prix de vente...).
Acheté à ~57 k€ en 1999, disons l'appart' de 70 m² environ (un F2 : cuisine + vaste chambre de 25 m² + salon de 30 m² + cuisine/salle de bain minuscule/couloir et entrée)
- faut-il le vendre 80 k€ ? (ou plus ? on pourrait croire *2 à 110 k€, j'y crois très peu sur St Brieuc...).
- faut-il le louer 500 € par mois ? (ou plus ?)
- en meublé ou non ? quels meubles laisser ?
- le notaire m'a indiqué que la moyenne du m² sur st brieuc ne correspond pas au prix de vente obtensible (l'appartement n'est pas loin du quartier st michel, plutôt coté et près du centre, appart' orienté à l'est).
J'aurais besoin d'une simulation sur 10 ans et 20 ans (vente vs location).
En prenant en compte les 20 ans, j'aurais instinctivement l'impression qu'en restant propriétaire je garde le bien et que louer rapporte plus (je peux encore vendre le bien et j'ai touché les loyers), mais j'oublie sans doute certains frais...
Comment décider entre les deux ?
Recherche conseils
http://www.immobilier-danger.com/Louer-au-lieu-de-vendre-210.html liste de questions à se poser, pas de réponse...http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?16472-votre-avis-vendre-ou-louer-un-appartement du pour, du contre (beaucoup, sans optimisation) et du vocabulaire
http://blog.cbanque.com/le-blog-a-buffeto/15/les-revenus-fonciers/
autres à trouver...
http://linuxfr.org/users/fork_bomb--2/journaux/comparer-l-achat-d-un-bien-immobilier-et-la-location
http://www.vtb-direct.com/ 3,15% à 12 mois, 3,6% à 60 mois (5 ans o_O) c'est par an le % garanti ?
vocabulaire
PV : plus-valueTMI : taux moyen d'imposition, de 30 à 41% les revenus fonciers peuvent être taxés jusqu'à 54.5% o_O
GRL ?
RP : revenu patrimonial ?
IRPP : impôt sur le revenu et patrimonial ? nope, impôt sur le revenu (des personnes physiques, à tort d'après wikipedia)
CSG-CRDS : à 13,5 % en 2011
défauts de l'appartement
- rien ne sèche rapidement dans la salle de bain minuscule sans fenêtre (la ventilation n'est pas très efficace), il y a un sèche linge qui rend doux les vêtements (mais consomme électriquement)
- l'étendoir serait mieux placé au-dessus du chauffage plutôt que le meuble à glace pour les cotons tiges, rasoir et savons...
- la cuisine est froide, le vent s'infiltre par la fenêtre (je ne suis pas sûr qu'il y a du double vitrage, les joints ne sont en tout cas pas étanches)
- prise télévision du salon à revoir : parasites, cela fonctionne beaucoup mieux dans la cuisine
- télé LCD à racheter : meuble télévision à garder ?
- chauffage du salon difficile : le vent s'infiltre par la baie vitrée, le radiateur fonctionne au tiers (révision d'un chauffagiste nécessaire)
- chaudière individuelle au gaz pour chauffe-eau des robinets et radiateurs, coûteuse, une révision par an, contrat peu cher (~106 euros par an)
- pas de thermomètre d'ambiance pour réguler la chaudière : à faire pour économiser sur les ~1300 € annuels de gaz
- alimentation en eau chaude de la salle de bain défectueuse par conception : acceptable pour la douche (suffit de faire couler l'eau, à pleine eau, pendant 3 min), assez difficile d'obtenir de l'eau chaude au lavabo, le tuyau est sans doute trop long (à revoir avec un plombier... si raccourcir est envisageable)
- WC mal placé, et froid pas trop grave, il ne faut pas oublier de fermer la porte, source de refroidissement de l'appartement et du couloir vers la chambre
- en face du rond-point des promenades : bruits de moto, de camion, de voitures
- à côté des promenades : permet de profiter du festival Rock annuel (que l'on n'entend pas dans la chambre, suffit de se coucher tôt ou apprécier le rock)
atouts de l'appartement
- orienté Est pour le salon, très lumineux, pas trop chaud en été, apporte le soleil en hiver
- salon très grand, grande baie vitrée, volets automatiques (celui de droite doit être revu, a tendance à se bloquer... révision nécessaire)
- balcon très grand : 1,5 m * 7 m à peu près (bon, hormis y mettre des plantes peu d'utilité...)
- peu de perte en couloir, entrèe fonctionnelle
- cuisine équipée, même si plutôt prévue pour 3 personnes (salon tout près pour manger à 10 avec grande table)
- très grand rangement dans la chambre, placard avec étagères, cintres pour vêtements
- chauffage efficace dans la salle de bain (mais ne permet de sécher que ce qui est au-dessus), il faudrait remplacer l'armoire par l'épandage du linge pour être plus efficace...
- au 2ème étage
- avec un garage (bon, directement accessible pour faire sortir la voiture, oblige à la garer en marche arrière pour partir directement, très gérable, de la place pour du rangement en complément de la cave)
- une cave (pas trop chauffée ni trop humide, ce qui permet d'y conserver du vin)
- face aux promenades, nature, arbres,
à évaluer
- capacité de location : à 10 ans, à 20 ans, combien de renouvellements sur la période ? 70 m² n'est pas accessible à un étudiant (ni a plusieurs, vu qu'il n'y a qu'une chambre...)
- voisine en souhait de se rapprocher de sa sœur : durée ? souhait achat ou location ? montants ?
- pour un loyer de 300 € (pour 70 m² o_O), ROI sur 2 ans, avec les travaux de 7 k€ pour louer + frais + 3 k€ / an ? (couvre à peine les 1400 € + 600 € de foncier / habitation)
- vérifier les loyers d'un grand T2/T3 de 75 m² près du centre-ville...
- même pour 600 € / mois, cela fait 7 k€ / an, 5 k€ net environ, à voir... si près du centre, ça me paraît bizarre que ça n'intéresse personne.
- revoir les locations du quartier
- bref : évaluer haut / bas, vente / location, à 5 ans, à 10 ans
à faire
- re-répartir mes comptes
- gérer les alimentations, couvrant les retraits automatiques : je mets 5000 € au départ, j'ai 5000 € à la fin de l'année
- intérêts sur l'en-cours (2% ? plus ?) quelles banques hormis ING direct ?
- coût d'un découvert ? moyen d'alerte en dessous d'un seuil ? éviter frais de gestion à l'opération
- disponibilité de RIB et IBAN en PDF pour fourniture à EDF/GDF/autre...
- gestion par Internet : boursorama (BNPP), Caisse d'Épargne, coût annuel ? Gestion des ajouts de virement ? (téléphone, mail authentifié pour la confirmation, déplacement...)
- assurance sur retraits impromptus ? quelle limite ? délai de réaction ? moyen d'alerte ?
- capacité d'automatisation des virements et coût des virements ponctuels (1 à 2 fois par an), prendre en compte externe et "interne" (dans la même banque)
- coût du découvert (10 j à -1000 € chez caisse d'épargne = 8 euros... trop élevé, pour un plafond à 2000 € de découvert). Faire passer le découvert à 10000 € et coût de -10000 € sur 3 mois à 0,5% par an soit (10000 * 0,5 / 100) 50 euros (~4 € par mois si cela dure)
- laisser certains meubles
- toute la cuisine reste sur place : assiettes/verres/couverts, réfrigérateur/congélateur, machine à laver la vaisselle, sèche-linge, évier, micro-onde, plaques/four, étagères, table,
- meuble de l'entrée
- garder certains meubles
- 1 meuble à tiroirs (regarder largeur), il y en a 3...
- dossiers dans la chambre
- armoires normandes :
- proposition de les donner à Clément pour les garder dans la famille ou Marie-Laure pour ma filleule Sophie
- valeur de 200 à 1500 €... entièrement chevillées, patine à revoir : trouver un produit d'entretien
- essayer d'optimiser avec le déménageur pour les faire livrer avec démontage et remontage
- revendre ou donner certains meubles
- armoires à vitre (couloir)
- toute branlante, mais peut intéresser antiquaire ?
- miroirs de la chambre
- antiquaire
- armoire avec miroir du salon
- antiquaire (voir pour contenu)
- déplacer les tableaux, les couverts et assiettes à St Quay, faire le tri ensuite
- reste tableaux principalement : lithographies à Versailles, le reste à St Quay (ou un antiquaire)
- pour la vaisselle : voir avec un antiquaire les verres restants (cristal)
- déplacer les tapis
- versailles : déménagement
- draps ?
- 10 € par drap ? => lot à 50 € les 10
- serviettes ?
- valises ?
- fringues
- donné à recyclage
- donner l'ordinateur à Céline, le mettre à jour sur la dernière version de Mageia, donner le meuble et l'imprimante avec ?
- fait ordi peu utilisé a priori
mise à jour 2015
- prix au m² :
- comparaison location :
- services attendus
- papiers à fournir pour évaluation
